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子女买房,可以使用父母的公积金还房贷吗?

原创:深蓝保
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说到公积金,它真的就是一块闪闪发光的宝藏!也是我们收入中不可分割的一部分!

这公积金,到底有多夸张?

假如你贷款100万,分30年还;

相比于商业贷款,公积金贷款可以帮你省下48万利息,省出一辆宝马5系。

就算你不拿去贷款买房,公积金也可以用来支付房租、医疗费用等,甚至特殊情况可以全额提取。

没错,全额提取,拿出来直接当钱花!

除此之外,公积金还有什么作用?贷款的话,能贷多少钱?怎么贷?

如果你对公积金还不了解,这篇文章一定要看!

本文是最简单的公积金科普,即使是纯小白,也真的、真的、真的很容易读懂公积金!

主要内容如下:

一、公积金的6大妙用,你知道吗?

二、公积金能贷多少?可以省下多少利息?

三、公积金贷款全流程

四、公积金常见疑问解答

一、住房公积金的用处

公积金,自然就是“五险一金”中的那一金。

这类似于强制储蓄,为我们买房贷款做准备。

那么,为了获得公积金的福利,我们每个月要交多少钱呢?

每个月,我们个人和公司,要各交一半进入我们的公积金账户。

目前,按“缴费基数”的 5 %- 12 % 比例来缴纳;

比例当然越高越好,但就要看你公司是否大方了。

比如在北京修得996福报的 A 先生,公积金的缴费基数是 8000 元,自己和公司各按 12% 比例缴纳;

(现实中,很多人缴费基数会远低于实际工资,包括你吗?)

那么 A先生 每月共缴纳公积金:8000 * 12 % * 2 = 1920 元,存到公积金账户里。

缴费基数越大,缴费比例越高,你存下的公积金就会越多。

有了这笔公积金,除了最常见的贷款外,在生活中的很多场景中都用得上。

比如给子女购房、装修、租房,还是看病等。

二、公积金是怎样贷款,贷多少?

公积金虽然有各种功能,但我们最看重的当然是贷款。

你在买房时,可以申请公积金贷款,利息会远低于商业贷款。

这是我们这辈子能借到的,最便宜的贷款了。

1、公积金贷款,有多划算?

假如漂泊多年的你,你想要买一套房,和心爱的她安稳下来。

你想贷款,这时有两个选择,一是公积金贷款,另一是商业贷款

它们的利率相差会非常大,以 5 年以上的贷款为例:

公积金贷款利率:3.25% 商业贷款利率:4.85% 以上(目前平均5.52%)

你决定贷款100万,分30年还清,那公积金要还多少利息?

直接说结论:

公积金贷款的利率是商业贷的 6 折左右,贷同样的钱;

30 年下来,你可以省出一辆宝马5系了。

可能会有观众邪魅一笑:我可以全款买房,算什么利息?

但即使你手头上有足够的现金买房,也可以做公积金贷款。

把贷款拿去理财,只要收益率比贷款利率 3.25% 高,那都是净赚的…

医疗、养老保险,公司为我们缴纳的那部分钱,你不一定可以直接享受到;

但公积金不同,公司为我们交的那部分,一定是我们可以享受到的实实在在收益。

所以说,公积金贷款是一项很重要的福利。

有些人宁愿工资少一点,也要去有公积金缴纳的单位上班,也是这个理。

2、公积金贷款,能借多少钱?

公积金贷款虽便宜,但不是你想借多少就能借多少的。

各地公积金贷款都会有最高额度限制,我整理了一线城市的限额:

如图所示:

这里以上海为例,单人最多可以借 50 万,夫妻两人最多 100 万。广州、深圳也是如此。

而帝都北京就比较特殊了,每缴 1 年社保,就增加 10 万额度;

如果你缴满 12 年,最高可以贷120万!

所以别再问我,哪里可以贷100万了;某些北京朋友,还真的可以。

如果夫妻两人都有交公积金,那可以按缴费年限更高的算。

最高可以贷款上百万,这个额度似乎也很不错。

但醒一醒,具体到你可以贷款多少钱,又得算一算了。

广州的计算公式如下:

可贷款额度 = 公积金账户余额 × 8 + 月缴金额 × 退休前剩余月数

其中,公积金账户余额可在 公积金中心官网,或 支付宝/微信 → 城市服务 → 公积金 查询。

假设 30 岁的 B 先生 在银行上班,目前每个月缴纳公积金 1667 元;

账户里一共有 6 万元,距离 60 岁退休,还有 360 个月。

那么,B先生 的公积金贷款额度 :

6 万 × 8 + 1667 × 360 = 108 万

但好遗憾,广州的最高额度为 60 万,所以 B先生 最多也只能借 60 万。

其他城市的计算方法也是大同小异,我就不再赘述了。

相对于现在动辄几百万的房价,公积金贷款显得有点......

但毕竟能帮我们省下不少利息了,有得用就一定要用。

三、公积金贷款具体贷款流程

好了,如果知道自己能贷多少钱后,就可以考虑申请贷款了。

但这急不来,很多地方对于提出贷款申请的时间点是有要求的。

1、什么时候提出申请?

不同的房子申请贷款,时间不太一样。

这里以杭州的规定为例:

1)新房

付完首付,提出公积金贷款申请,如果销售楼盘跟公积金部门已经签订了合作协议,那买房签订合同的时候就可以直接像向行申请公积金贷款。

2)二手房

房产代理中介公司已向公积金中心备案,在签订合同支付首付款后,办理房产交易过户手续前,提出贷款申请。

3)拆迁安置房

如果是拆迁回购安置房,需要全部房价款付清后,过户之前提出申请。

安置房在已由拆迁单位办妥权属证明,签订合同、全部房价款已付清后,办理房产交易过户手续前,提出贷款申请。

4)公有住房

如果你买的是政府和国企、事业单位建的福利房,如果需要用公积金贷款,需要先经房改部门审批同意,在签订合同,全部房价款已付清后,办理房产交易过户手续前,提出贷款申请;

5) 建造、翻建、大修自住住房的

如果你是回老家建大别墅,想用公积金,首先房子需要文件齐全,住房必须是属于国有土地性质,取得住房建设规划许可证或政府部门批准建、修住房文件后,在工程竣工、全部款项付清后12个月内提出贷款申请。

有一点需要注意:

职工家庭名下拥有两套及以上住房或未结清住房公积金贷款的,不得申请住房公积金贷款。

2、公积金贷款具体流程

搞懂贷款金额、申请时间后,就可以正式走贷款流程了。

这里以长沙公积金贷款为例,职工申请公积金贷款,从申请到放款,一般有8个步骤:

1)借款申请人提供资料

2)管理部前台收件、录入

3)初审、复审、审批

4)签订借款及抵押担保合同

5)担保公司复核

6)受委托银行复核

7)开发商或借款人办理抵押

8)中心放款。

虽然步骤比较多,但办理并不长。

比如说职工申请公积金贷款在15个工作日内就可以完成从收件录入到通知面签环节。“初审、复审、审批”三级审批环节严格控制在3个工作日内完成。

不费事、不费时,所以买房真的可以试试公积金。

3、首付怎么用公积金?

对于很多人来说,首付真的要掏空家底.

只要你有公积金,不管你是不是符合用公积金贷款买房,都可以把余额提出来支付首付。

虽然余额不一定能覆盖首付,但至少也能少借点。

提取公积金余额付首付需要准备一些材料,这里列举出来供大家参考:

(1)一手房提取公积金:

(1)购房合同或购房协议的原件及复印件;

(2)购房发票的原件及复印件;

(3)公积金提取职工本人身份证原件及复印件;

(4)公积金提取职工本人的银行储蓄账号;职工配偶公积金提取,除以上资料外,还需提供夫妻关系证明原件及复印件、主买房人公积金提取记录单的复印件。

(2)二手房提取公积金:

(1)房产证的原件及复印件;

(2)契税完税凭证的原件及复印件;

(3)公积金提取职工本人的身份证原件及复印件;

(4)公积金提取职工本人的银行储蓄账号;职工配偶住公积金提取,除以上资料外,还需提供夫妻关系证明原件与复印件、主买房人的公积金提取记录单的复印件。

(3)职工因购买公有住宅楼房首次公积金提取:

(1)单位房管部分出具的购房协议或者购房证明的原件及复印件;

(2)购房收据的原件及复印件。

关于这些文件,这大部分城市都差不多,但还是建议大家和当地公积金部门确认情况。

四、公积金贷款常见疑问

对于公积金贷款的常见问题,我也总结如下几个;

虽然你可能对公积金满腹牢骚,但改变不了现状,建议你还是好好了解下:

1、A 城市交的公积金,可以在 B 城市贷款吗?

目前只有18个城市允许了全国公积金异地贷款买房,比如北上广深等等,但有些地方只允许省内或特定区域内异地贷款。

支持公积金异地贷款的城市也主要集中在一二三线城市,暂时还不太能满足大城市打拼,老家买房的公积金贷款需求。

给大家整理了一下,有在这些地区买房的朋友可以参考:

以深圳为例,除了需要满足提取公积金的一般条件,比如连续缴纳时间、属于首套房或者二套房等,用深圳的公积金去买老家的房子,还需要满足这样两个条件:

1)深圳市外购房

2)购房发票或契税税票开具时间为3年以内。

不管你是本地缴纳的公积金还是异地缴纳的公积金,在购房底的公积金中心申请贷款,额度计算方式都是一样的。

如果你在多个城市交了公积金,无法异地贷款;

那可以办理转移手续,将不同地的公积金账户合并。

2、公积金贷款能贷几次?

对于大多数城市,每个人都有两次公积金贷款的机会;

但第 2 次使用之前,需要先把之前的贷款还清。

而且,第二次使用公积金贷款的首付和利率会高一些。

例如广州要求首付不低于 50%,利率不低于基准利率的 1.1 倍。

除此之外,一般需要连续缴纳公积金 6 个月,或者累计缴纳 1 年,这样才有贷款的资格。

如果因离职出现公积金断缴的话,可以在找到工作之后,由新公司帮忙补缴,具体操作要以当地政策为准。

3、自由职业需要交公积金吗?

目前大部分的城市,个人是不可以自由职业的身份缴纳公积金的。但有城市已经开了口子,可以自己交,比如说长沙、广州、郑州等。

那要不要交呢?

如果你近期有买房打算,那么提前1-2年缴纳公积金,之后用公积金贷款买房绝对不会亏。

如果没有买房计划,自己交公积金,其实就是低利息的存款,意义不大。

4、公积金断缴有哪些影响?

如果不买房,公积金断缴其实影响很小。

如果想买房,断缴直接影响公积金贷款使用资格。

想买房,近一年内的公积金就一定不能断,断了就只能重新积累时间,或者用商业贷款买房。

而且,断了(少交了钱),意味着账户里钱比预期的少,贷款额度也会受影响。

另外,公积金一般断了,不是单独断了,而是跟着社保一起断了。

5、在还公积金贷款,公积金断了有什么影响?

影响不大,公积金断缴不影响已经在还的公积金贷款。

实际情况是是公积金部门一般不查已经下发的贷款,如果查了,发现已经断交了,一般最多也是让你把断缴的公积金补上。

但是不建议贷款下来就不交公积金了,这可能会认定骗取国家福利行为。

断缴3个月以上,公积金管理中心就有权解除公积金贷款合同,或者执行商业贷款利率。

但实际情况是公积金部门一般不查已经下发的贷款,如果查了,发现了,一般也是让你把断缴的公积金补上。

6、房贷还完了,还能不能把公积金余额都提出来?

不可以,除非退休或者其他销户情况。

比如说,杭州公积金中心规定,职工提取公积金偿还住房贷款本息的,只能提取到提前结清当月的缴存余额;一旦贷款结清后,公积金账户余额不予提取。

全国大多数城市也是相同的政策,在还贷提取余额,贷款还清就不能再提了。

只有在退休或者其他销户的情况,才可以将公积金余额全部取出。

7、提取公积金,会影响贷款额度吗?

会。

如果近期打算买房,提取会直接降低贷款额度。我们前面算额度的时候也说到,大部分城市是按公积金账户余额的倍数来定贷款额度,如果提取了公积金,贷款就会降低。

举个例子:

深圳工作的张三本来账户余额有4万元,这时公积金贷款额度是4*14,超过个人最高按最高算,就是50万。

如果之前通过租房提取了2万元,那贷款额度就变成了2*14=28万,拿了2万现金,贷款就得少近一半,非常不划算。

如果近期不打算买房,确定之后能攒到最高限额,那提取影响不大。

但如果自己交的金额不高,为了之后多贷点,还是可以留着买房用。有些城市规定较长时间不提取公积金可以提高贷款额度,比如深圳就鼓励3年不提取余额的,额度提高10%,也就变成了余额*15.4。

8、买房时,开发商不让用公积金,怎么办?

如果房屋登记是商用的,说的商住两用但登记的是商用,不能使用公积金。

而住宅不让用公积金需要跟当地公积金部门确认当地政策。

以深圳为例,只要是住宅,在公积金部门做过备案,一般都可以使用公积金。

如果不让你用公积金,可以向公积金部门12329转0人工咨询投诉。

而且不让你用公积金的楼盘,需要特别注意它是否证件齐全。

一般对于开发商来说,商业贷款和公积金贷款,他能拿到的房价款都是一样的,不让用公积金的原因可能有以下两点:

1)开发商现金流有问题

公积金因为流程原因,开发商回款会慢一些,不让用公积金买房,可能是他们现金流出现问题,等不了公积金回款的时间。

2)开发商证件不全就开始预售,公积金贷款批不了

很多人在这种房子上吃过大亏,有些买了房,房子建好了,证件还没下,也就过不了户。黑心的开发商可能还会拿了钱跑路,房子直接烂尾了。

如果是因为这两种情况,不能用公积金,不买他们的房子,不踩坑,才是更重要的。

9、公积金贷款后,多久可以用公积金账户余额还贷款?

之前有个杭州的小伙,咨询过我,说他的新房纯公积金贷款70万,公积金账户余额50万,多久可以将50万取出还70万的贷款?

在大多数城市,公积金贷款放款后,就可以“以偿还首付款的名义”,马上将账户余额都提取出来。

但是如果要提前还清,一般要先还贷一段时间以后才能办理。以杭州为例,首先要正常还款6个月,而后想委贷银行提出申请。

10、换城市工作,公积金要怎么处理,会不会影响贷款?

公积金是可以进行转移的,换城市也没有关系。如果想转移公积金,需要现在当地缴存公积金后再办理转移手续。

大部分城市都是在公积金官网下载《住房公积金异地转移接续申请表》(一式两份),填写后带着表和身份证原件去新缴存的城市办理即可。

转移城市会不会影响公积金贷款呢?

如果转移的过程是正常衔接,没有断缴,也符合了当地的贷款政策,不影响公积金贷款。

举个例子,张三之前在北京工作3年,连续缴纳了3年的公积金,然后回老家烟台工作(先找工作后离职),然后办理了公积金转移。

烟台的公积金贷款条件是连续按期足额缴纳住房公积金12个月以上,张三因为转移前后没有断缴,所以办理转移手续后可以直接申请公积金贷款。

11、组合贷、商业贷款如何转纯公积金贷款?

在前面举例的时候,我就提到过在深圳,最高90万的公积金额度是远远不够买房。

别说北上广深,就是长沙、杭州、南京这样热点城市,公积金贷款都不能完全覆盖房贷,这就绕不开一个词——组合贷。

这其实就是一部分房价款用公积金贷款,一部分用商业贷款。

我们前面也说到了公积金利率要低于商业贷款,用了组合贷的朋友,在还了一阵贷款后,心思就动了,想把剩下的商业贷款全部转成公积金贷款。

可不可行呢?

不行。目前的政策是只有纯商业贷款可以转成纯公积金贷款,已经办理组合贷的,不能在转公积金贷款了。

纯商业贷款是可以转成公积金贷款的,申请商专公的,借款人需要符合以下条件:

1)符合住房所在地的住房公积金贷款申请条件

2)借款人必须是原住房贷款的借款人或配偶(需为买受人)

3)原商业性购房贷款未结清且银行同意借款人提前结清贷款

4) 原商业性购房贷款还款一年(含)以上、信用记录良好且无逾期贷款余额

5)所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证,且为钢混结构

6) 所购房产可以设定抵押权的商业贷款可以转公积金贷款

7)未申请过住房公积金贷款的

12、组合贷,能提取公积金余额还商贷部分吗?

组合贷除了有想转纯公积金贷款的,还有如何公积金余额还贷的需求。

不同的城市有不同的公积金政策,具体要视城市而定。

大多数城市(如上海、南京)的公积金中心规定,本地购房申请的组合贷款,公积金账户的金额只能优先偿还公积金贷款,不能偿还商贷,需要把公积金贷款全部还清后才能偿还商贷。部分城市,如杭州,则允许提取公积金账户余额偿还组合贷款的总月供金额。

除了这种情况,我之前还碰到过一种情况。

一对小夫妻,男女双方都买了房,老公因为买房时不符合公积金贷款条件,用的商业贷款,老婆用的公积金贷款。

问:妻子是否可以将公积金余额提取出来还老公的商贷,然后之后再提取出来还自己的公积金贷款?

其实,一旦买了二套房,妻子名下有公积金贷款,其公积金必须优先归还自己的公积金贷款。等公积金贷款还清后,是可以提取出来帮丈夫还商贷,前后顺序需要注意。

五、除了贷款,公积金还能这样用

住房贷款是公积金最常见的用途,但上面已说到公积金还有不少用处,

下面也逐一为大家解读:

1、支付房租

对于一线城市刚出来奋斗打拼的年轻人,买房难,连租房也不容易;

每个月刚发的工资,还没捂热就交给了房东。

其实只要满足条件,公积金是可以用来支付房租的。

由此可见,用公积金交房租,不同地区的提取条件和额度存在差异。

那么如何申请公积金支付房租呢?主要有两种方式:

自助渠道办理:到与公积金合作的银行网点,签订自助办理协议; 然后登录公积金网站自助提取。 预约柜台办结:登录当地公积金官网进行预约,再到公积金中心柜台递交资料,一般需要身份证原件、住房公积金联名卡原件等。

具体操作各个城市会略有差异,大家可以拨打 公积金中心热线:12329 详细咨询。

2、父母给子女购房

公积金不仅可以自己用,还可以给子女使用,例如:

提取余额:当子女交完首付后,可以拿着购房合同等证明; 到公积金中心提取父母的公积金账户余额。 申请贷款:以父母的名义申请贷款,而购房合同可以写孩子的名字。

3、装修房屋

如果你家房子要装修,这种情况也有机会提取公积金使用。

不过,目前很多省市逐渐取消了这种用途。

我致电北、上、广、深四大城市的公积金中心,都回复说不能用来装修了。

在农村地区翻建或大修房屋时,仍然可以提取;

但必须提供镇政府以上层面的同意材料,比如用地批文、安全许可等。

4、支付医疗费用

看病住院报销,我们最先想到的是医保;

但有些地方的公积金,可以提取余额支付大病医疗费用。

举几个例子:

如上所示,只要满足一定条件,可以用公积金账户余额,支付本人或家属的医疗费用。

比如说,深圳居民 小 A 的妻子不幸得到了乳腺癌,治疗费用一共花了 8 万。

虽然医保报销了不少,但还需自费 2.5 万。

假如小 A 的公积金账户有足够的钱,那就可以申请提取公积金余额,支付医疗费用。

5、全额提取

公积金相当于我们的强制储蓄,一般在买房租房时才能使用。

不过也有一些特殊情况,我们可以拿完就走人:

  • 离开工作地/退休注销公积金账户

  • 去国外、港、澳、台地区定居

  • 享受低保生活保障

  • 完全丧失劳动能力

  • 职工死亡或者被宣告死亡,继承人申请提取

  • 账户封存满 2 年,且失业满 2 年

如果满足以上条件,可以带着相关证明材料,到当地公积金中心办理提取。

也有一些地区支持线上办理,例如深圳、福建、浙江、江苏、海南、安徽等;

对于这一届的年轻人来说,如果想单靠自己买房,难度不是一般的高。

在一线城市,更是难以上青天;就算不吃不喝,机会都很渺茫

不过事在人为嘛,乐观面对,也许明天一个双色球呢。

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