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存量房贷利率降了,股市涨了,还要提前还房贷吗?

原创:深蓝保
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最近几天,好消息不断呀!

一边是存量房贷利率下调,另一边是股票基金涨了好大一波~

网上有人调侃:真是久旱逢甘霖啊,感觉自己又行了。

不过,在开心之余,很多人又开始纠结了:

既然房贷利率降了,投资收益又有了起色,自己手里的闲钱是提前还房贷还是买理财呢?

我们下面就来聊聊这个话题。

一、存量房贷利率降了,还要提前还贷吗?

昨晚,出了个重磅消息:

10月31号前,存量房贷利率统一调整为不低于LPR-30BP,但不能低于新发房贷利率的下限。

简单来说,就是统一调整为LPR-30BP。

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(来源:《关于批量调整存量房贷利率的倡议》)

今天一大早,国有六大行发布公告,在10月12号前会出细则。到时银行会批量进行调整,不用我们自己去申请。

调整后,具体能省多少钱呢?

举个例子,100万贷款,30年等额本息还款,调整前的利率为LPR+55BP,也就是4.4%,月供5008元,调整后的利率为LPR-30BP,即3.55%,月供变成了4518元,每月少还489元。

那还有必要提前还贷吗?

最根本要看你的投资能力如何?投资收益能不能覆盖掉房贷利率。毕竟现在的银行5年期定存利息才不到2%,银行理财也不保本了。

如果你的投资收益率能到5%,超过房贷利率,可以不用提前还,否则还是建议提前还。

因为大家的贷款方式不一样,有的是纯商贷,有的是公积金贷,或者组合贷,下面我们从这3种情况来具体说说:

1、如果是纯商贷

虽然最近两年LPR多次下调,但大多数房奴的房贷利率还有4.2%左右。

那提前还能少多少利息呢?

假设小李在2022年9月,按4.9%利率贷款100万买房,贷30年,等额本息月供5307元,累计要还191万。

现在手里有20万,提前还贷的话,能少多少利息?

  • 减少月供:还款年限还是30年,提前还贷后,每月只需4千出头,能省16.7万利息。
  • 缩短年限:月供基本不变,提前还贷后,每月还是要还5300左右,但只需要还18年,少了41.3万利息。

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上面算的是商业贷,提前还贷的效果,还是挺立竿见影的。

2、如果是公积金贷

目前,公积金首套5年以上房贷利率为2.85%。

而今年新发首套房商业贷款利率,很多都降到了3.2%左右,某些城市某些银行甚至到了2字头,比如广州。

这个势头不排除会蔓延到其他城市,甚至利率还可能会继续降。

这样看来,公积金贷已经没太大优势,所以后面很大概率也会下调,那就是在2.85%以下。

这个利率,想要通过其他投资理财来覆盖,对于很多人来说并不难,现在一些低风险的理财产品也有2.5%左右。

另外,自己的公积金也能覆盖掉每月的房贷的话,可以不用提前还。

最后,说下组合贷,就是商业贷和公积金贷的组合使用。

逻辑跟前面说的是一样的,如果有闲钱,建议先还商业贷部分,公积金贷部分可以不急。

二、提前还贷,越往后越不划算?

网上有很多这样的言论:

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到底什么节点去还最划算呢?大家可以看这个表:

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无论是等额本息,还是等额本金,还了1年,还是10年、20年,再去提前还贷,都能节省不少利息。

因为前面还的基本是本金,越早还,省的利息越多。后面相应会变少,但也是“赚”的。

另外,绝大多数人的房贷利率太高,提前还相当于有一笔这么高收益的理财,这是其他理财产品都无法做到的。

所以,不存在提前还款的最佳时间点,只要自己有闲钱,提前还都是划算的。

那选择哪种提前还款方式呢?

如果你的家庭收入稳定,每月月供没啥压力,就可以选择缩短期限,月供不变。

这样节省的利息最多,只是前期还款压力比较大。

要是你每个月的房贷有压力,现金流不确定,可以选减少月供,还款期限不变。

虽然节省的利息没那么多,但能马上缓解当下的经济压力。

虽然缩短还款年限节省的利息更多,但长期来看,两种还款方式最终的IRR相差不大,并且接近房贷利率。

现在网上有很多计算提前还贷的小工具,大家可以去看看自身情况再做决定。

三、手里有一笔闲钱,有收益更高的产品买吗?

前面说了这么多,再跟大家强调一句:提前还贷是目前非常划算的投资方式。

因为现在的低风险投资,收益低得离谱。

拿5年期定存来说,收益率已经跌到1.8%,5年期国债也只有2.3%左右,还抢不到。

几天前,国家也说了后续利率还会大幅下降。

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如果是公积金贷,公积金账户里的钱能覆盖每月的房贷,手里也有一笔闲钱;

或者是还了房贷手里还有一部分钱,10年内不会用到,想拿来增值;

我们建议可以去买一份分红险

现在是一个很好的时机,因为在10月之前,分红险的预定利率还有2.5%,10月开始就只有2%了。

这类产品由两部分收益组成,分别是保证收益,写进合同,是一定能拿到的,能达到2.3%左右。

另一部分是分红收益,长期预期收益率有机会超过3.5%,不过分多分少有不确定性。

拿40岁女性,一次性投入100万为例,分红险与定存的收益差距简直天壤之别:

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10年之后,光是分红险的保底收益,就比1.8%的5年定存收益高。并且时间越长,拉开的差距越大。

长期来看,如果加上预期分红,能拉开好几倍的差距。

重点是,分红险的保底收益是长期锁定的,该给多少就给多少,不会因为市场环境而变化;但是定存的利率未来大概率会不断下降。

所以现阶段分红险是非常值得考虑的。

以“40岁女性,每年交4万交5年买悦享盈佳”为例,给大家看看收益演示:

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这款产品的投保门槛比较低,最低年交5000块就能买。

交完保费后,第8年就能超过投入的钱,75岁增值翻倍。

到80岁时,光保证部分的收益率就有2.21%;加上分红,有机会达到3.6%。跟存款拉开的差距,可不是一般的大。

越往后,收益就越高。

四、写在最后

虽然提前还贷能节省很多利息,但是要不要还,怎么还,以及还多少,大家一定要根据自己的收入、未来的现金流,投资能力等多方面去综合考量。

毕竟现在大环境很差,现金流才是王道。

万一被优化了,或者家里突然急用钱,要保证能有足够的周转资金。

如果你也对保险理财产品感兴趣,可以点击下方卡片,让我们的规划师给你免费测算投入与收益。

免责说明:以上内容为深蓝保意见,仅供参考;如涉及到产品信息及赔付条件,以保险公司最新产品条件具体约定内容及承保政策为准。
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