北京国资公司落地养老地产;以轻资产模式撬动市场

经过一段时间的运营,由北京国资公司下属全资子公司诚和敬集团和日本木下集团合资成立的北京厚乐居健康科技有限公司（以下简称“厚乐居”）已在北京落地了3个养老地产项目,其中一个项目万科幸福汇将于今年10月份开业。
在万科幸福汇养老项目开业之际,记者就日本养老机构运营模式及厚乐居中国发展策略采访了厚乐居总经理曾涛。
记者：日本养老机构运营模式一直是国内企业学习的样本之一,在你看来,它们运营较好的原因是什么？
曾涛：目前,日本养老企业共有5000家,每一家企业都有独特的运营模式。但也有共性,在老年人护理方面均有介护保险支撑。介护保险保证了企业运营正常及老年人部分护理费用。
在日本,40岁以上就需要缴纳介护保险,保费分别由个人和政府支付,各承担50%。
介护保险根据老年人身体状况设置不同级别,介护状态从介护支援1到介护支援5,会有不同的保险补助。这笔补助国家会统一交由养老机构保管、使用。这一政策保证了养老机构运营的稳定性以及客源的有效性,直接促进了日本养老产业的发展。
此外,入住老年公寓,日本养老机构会统一收取入住金,中端项目为300万~600万元人民币,高端的为1200万~1300万元人民币。入住金的收取会平衡养老机构部分投资成本。在入住金基础上,老年人每个月还需要缴纳管理费,根据房型、护理内容不同,金额为1万~3万元人民币。
正是介护保险、入住金的存在,推动了日本养老机构及养老产业的发展。
记者：这么说来,是政府的支持推动了日本养老产业的发展？
曾涛：也可以这么说,养老产业的发展离不开政府的支持,但企业通过良好运营也可以实现盈利。
实际上,对于木下集团来说,在没有实施介护保险的2000年之前,其已实现了盈利。它们通过改造已有建筑为老年公寓的方式,开始在城市中心发展。因改造项目收费较低,符合工薪阶层需求,再加上良好的服务和口碑相传,木下集团开始在市场上小有名气。
在日本,包括木下集团在内的大多数养老机构都是轻资产运营模式。这一模式的产生与20世纪90年代日本的经济危机有关。经济泡沫后,在资产贬值的状况下很少有养老企业投资建设养老公寓项目,一般采取租赁形式,租赁期为20年。这些养老机构会将租金成本分摊在整个运营期间。轻资产模式国内企业可以借鉴。
记者：轻资产模式在国内市场也有体现,但因回报等问题,国内企业更倾向于重资产模式。
曾涛：在国内发展重资产模式还是有空间的,比如资产升值空间,因此很多企业布局养老地产时都加重了重资产比重。但不管是轻资产模式还是重资产模式,养老产业发展的关键是做好服务,目前在服务方面国内市场较为缺乏。
记者：木下集团是一家怎样的公司,厚乐居是否会全盘引入木下集团的运营模式？
曾涛：木下集团成立于1956年,于1995年进入介护市场,其发展几乎伴随着日本养老产业过程。截至目前,在日本养老产业市场中,木下集团属于前十大企业之一。
木下集团定位于城市养老院,主要开设在人口密度较大的城市中心,进行连锁化运营。厚乐居将延用木下集团的经营模式拓展国内市场。并且,通过连锁化经营可以分摊单个项目亏损成本。
记者：对于万科幸福汇养老项目,厚乐居将如何运营？
曾涛：目前,厚乐居在北京有3个运营项目,分别是东直门日间活动中心、望京高端社区养老院以及幸福汇高端老年公寓。
幸福汇养老项目共有130间房屋,总床位260张,计划今年10月份开业。自从接手这一项目后,我们在团队组建、模式构建、服务标准体系建设以及项目自身改建方面都在调整。经过调整后,我们倾向于月费制的运营模式,但现在还没有具体确定。市场还需要慢慢摸索。