陕西省住房公积金个人住房贷款实施细则

01月13日讯，一、贷款对象和条件

（一）贷款对象

1、住房公积金贷款对象为具有完全民事行为能力的住房公积金缴存人。缴存人申请贷款前，应已连续足额缴存住房公积金6个月以上，并在申请贷款时缴存状态正常。符合上述住房公积金缴存条件的缴存人，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请办理个人住房公积金贷款。

2、申请住房公积金贷款时欠缴住房公积金的，应由所在单位先补缴全部职工的欠缴款后，方可申请贷款。补缴欠缴部分后，单位正常汇缴延续三个月，陕西省住房资金管理中心（以下简称“省中心”）再办理贷款放款手续。

截止申请日单位欠缴一年以上一次全部补齐有困难的，应先补缴不少于一年的欠缴额，同时出具不足部分补缴计划，由省中心归集部监督补缴。补缴不少于一年欠缴额后单位正常汇缴延续三个月，省中心再办理贷款放款手续。

3、单位未按规定足额为职工缴存住房公积金的，即个人申请住房公积金贷款时，住房公积金缴存基数低于上一年度西安市政府规定的职工月最低工资标准的，应由所在单位先将全部职工缴存基数调整为规定标准，并补缴当年全部少缴款项后，方可申请贷款。缴存基数调整后单位正常缴存延续三个月，省中心再办理贷款放款手续。

（二）借款申请人申请贷款应符合下列条件

1、具有合法有效的身份证明；

2、有稳定的收入和良好的信用，有偿还贷款本息的能力；

3、提供省中心认可的担保方式；

4、提供有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或协议，并支付不低于规定比例的购房首付款，或具备建造、翻建、大修住房的自筹资金；

5、借款申请人及其配偶无尚未还清的个人住房公积金贷款；

6、法律、法规和规范性文件规定的其他条件。

二、贷款额度、期限、利率与担保

（一）贷款额度

申请个人住房公积金贷款的最高额度参照西安住房公积金管理中心相关标准执行。贷款额度同时还须符合下列条件：

1、职工购买普通商品房、经济适用房、二手房、集资建造的职工住宅等符合贷款条件的自住住房建筑面积在144㎡（含）以下的，首次申请住房公积金贷款的额度为不超过房屋总价的80%；建筑面积在144㎡以上的，贷款额度为不超过房屋总价的70%。

2、精装修住房或明显高于市场平均价格的住房，贷款额度为不超过房屋总价的60%。

3、已结清首次住房公积金贷款的职工，第二次申请住房公积金个人住房贷款的，购买建筑面积90㎡（含）以内住房的，贷款额度为不超过房屋总价的80%；建筑面积在90㎡以上的，贷款额度为不超过房屋总价的70%。

4、职工建造、翻建、大修自住住房贷款，贷款额度不超过建造、翻建、大修费用总额的60%，即申请人自筹资金不低于房屋建造、翻建、大修费用总额的40%。

（二）贷款期限

1、购买、建造住房贷款期限1—30年，由借款人根据自身情况选择，原则上不得超过借款人法定退休年龄内的剩余工作年限。申请人需延长贷款期限的，经借款人申请、省中心审核，贷款期限可延长至法定退休年龄后5年，但贷款期限不能超过最长贷款年限30年。

2、购买二手房以及翻建、大修住房贷款期限最长不超过20年（须在法定的房屋使用年限内，且二手房贷款期限与房龄之和最长不超过30年）。

（三）贷款利率

1、住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行。

2、贷款期限在一年以上的住房贷款，还款期间如遇人民银行利率调整，住房公积金贷款利率于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率标准，即下一年1月1日起，按照最新执行的利率标准重新计算月还款额。

3、贷款期限在一年的，贷款利率执行借款合同约定利率，借款期内遇人民银行利率调整，住房公积金贷款利率不作变动。

（四）贷款担保

借款人申请住房公积金贷款，应当提供省中心认可的担保方式。贷款担保方式有以下三种：

1、保证担保。由保证人为借款人提供连带责任保证担保。提供保证担保的，保证人须与借款人和受委托银行签订担保合同或协议，同时有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。目前省中心主要采用由西安市住房置业融资担保公司（以下简称“担保公司”）提供的保证担保方式。

2、抵押担保。借款人可用所购买的合法住房或其他自有、共有、第三人拥有房屋产权的住房作抵押。借款人采用住房抵押方式担保的，必须依法办理住房抵押登记手续，抵押人须与受委托银行签订抵押合同。

3、质押担保。借款人可以用国债、银行存单等省中心认可的有价证券作为质物。借款人采用有价证券质押担保的，出质人须与受托银行签订质押合同，有价证券交由受托银行保管。

三、贷款办理程序

（一）申请人提交贷款申请材料

借款申请人申请住房公积金个人住房贷款时，应向省中心受托经办银行提供《住房公积金借款申请审批表》（包含申请人及配偶收入情况证明）和以下资料：

1、身份证明：居民身份证、军官证等有效身份证明。

2、婚姻状况证明：结婚证、离婚证、单身声明等。

3、缴存情况和还款能力证明：个人住房公积金缴存证明，即省中心网站查询页的借款申请人“个人缴存信息”和“当年缴存明细”打印页。申请人不在省中心缴存住房公积金的，提供符合省中心规定的省内缴存地住房公积金管理中心开具的缴存证明。还款能力要求的家庭收入按照申请人及配偶住房公积金缴存基数计算，测算的贷款月还款额不得高于家庭收入的50%，且扣除测算还款额后的家庭月收入不得低于1500元。

4、贷款用途证明：（1）贷款用于购买自住住房的，提供经房地产行政主管部门备案的购房合同或其他有效购房文件；（2）单位集资建房贷款的，应提供政府房改部门的建房批文、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建审平面图及楼层平面图；（3）贷款用于个人建造、翻建自住住房的，提供规划部门批准文件、工程概预算；（4）贷款用于大修自住住房的，提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算。

5、首付款（自筹资金）证明：（1）购买商品房，提供售房单位的发票或收据；（2）购买二手住房的，提供《西安市存量房交易结算资金监管首付款入账凭证》或符合规定的第三方出具的收付款收据；（3）建造、翻建、大修自住住房的，提供施工单位出具的收款票据等有效凭证。

6、贷款担保材料：贷款由省中心指定的担保公司承担保证担保。

7、省中心要求提供的其他证明或资料。

（二）贷款申请的受理和审查

申请人持填妥的贷款申请表和规定的申请资料，到省中心受托经办银行提交申请，申请资料齐全的即受理。已受理的申请资料，审查时限最长不超过15个工作日。贷款申请的审查包括初审、复审和审贷会审查。

2、贷款出现逾期，应及时在不良贷款台账中登记借款人出现逾期的时问、期数、金额、利息、催收记录以及催收结果，对通过追究保证人的担保责任、处分抵押物收回不良贷款的，要在不良贷款明细台账中分别记录收回的具体金额及损失金额。

3、贷款在申请、审查、发放和收回等过程中形成的文件和材料要及时归档，保证贷款档案的安全、完整和有效利用。受托银行对住房公积金贷款信息及档案的管理，要视同自营房贷业务管理对待，确保贷款档案的安全、完整。

4、贷款发放后，贷款经办人应在15个工作日内对贷款文件材料进行复查和清理，合理编排顺序，填写档案清单，按月将贷款档案移交档案室。档案管理员要对归档材料进行清点，在档案移交单上签字。

5、贷款档案实行集中统一保管，应指定专职或兼职档案管理员具体负责贷款档案的保管。

6、贷款档案借阅要进行登记，一般不得借出。贷款档案借阅人员不得将贷款档案涂改、拆换、损毁和遗失。贷款档案借阅完毕、档案管理员要对贷款档案进行核查。

7、贷款档案管理员及查阅使用人员应遵守保密制度。

8、贷款业务终结后，贷款档案还要保管3年。保管期结束后，贷款档案经鉴定、登记造册后集中销毁。

1、初审。初审采取委托受托经办银行审查与省中心经办人审查相结合的方式。贷款初审包括以下内容和步骤：

（1）申请人借款资格审核。包括借款申请人具备完全民事行为能力，身份证明、婚姻证明合法有效，缴存住房公积金状况符合规定，个人住房公积金借款申请审批表填写内容完整、字迹清晰，相关信息与申请人提交资料信息及住房公积金缴存登记信息一致等。

（2）住房消费真实性审核。购买住房的，审核购房合同、首付款凭证合法有效，首付款金额达到规定比例等；建造、翻建、大修自住住房的，审核批准文件合法有效，自筹资金达到预算工程费用的规定比例。

（3）收存的证明资料审核。证明材料真实有效，复印件与原件无异。

（4）与借款申请人面谈。进一步核实借款申请人提供证明资料及借款行为的真实性，告知借款申请人应承担的责任和义务等，并形成面谈记录。

（5）根据借款申请人委托，通过查询个人信用信息基础数据库系统或其他信用评级机构提供的个人信用报告，审查借款人的历史信用情况。

（6）出具初审结果意见：符合贷款条件的，由初审经办人对借款申请人可贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款能力、还款方式等提出初步审查意见，收存规定的证明资料。对不符合申请条件的，应说明原因，退回申请资料。对借款申请人的贷款条件或提供的证明资料有疑义的，应要求借款申请人补充相关证明资料后再受理，或进行调查后予以答复。

2、复审。贷款复审由贷款经办部门进行，复审经办人对通过初审后的贷款申请资料进行审核，包括以下内容和步骤：

（1）复审主要包括：收存的证明资料齐全、印鉴清晰；贷款金额、期限、利率计算准确；担保方式符合规定；电子数据与文本资料相符；其他需要复核的内容。

（2）出具复审意见：复审通过的，复审人员应出具复审同意贷款的意见，部门负责人签字确认；复审未通过的，注明原因，退回贷款申请资料。

（3）复审中发现疑义的，复审人员将贷款申请资料退回初审人员，要求及时调查落实和补充。

3、审贷会审查。对经过复审的贷款申请，由贷款经办部门准备相关资料，提交审贷会开会审查或分别审查，包括以下内容和步骤：

（1）审查贷款资料是否齐全和符合要求，初审、复审手续是否符合要求，申请贷款的期限、金额是否符合规定等。经审查获得批准的，由审贷会成员分别签注意见并签名，省中心主任签注批准意见，由经办部门开具委托放款通知书。

（2）审贷会经审查发现疑义的，将贷款申请资料退回经办部门，要求经办责任人调查落实。

（3）未获得批准的，注明未批准原因，将贷款申请资料退回经办部门，告知借款人未批准原因并返还贷款申请资料。

（1）申请变更还款方式的，不得发生拖欠贷款本息情况；

（2）借款人先按原还款方式归还当期应还本息，自下个还款期开始，按变更后的还款方式开始执行：

（3）按变更后的还款方式计算的月应还款额，借款人应具有规定的还款能力；

（4）经省中心同意变更还款方式的，借款人应与受托经办银行、保证担保人签订借款合同变更协议。

4、借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人、监护人等继续履行借款人所签订的借款合同。

（1）借款人遗产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人同意继续履行原借款合同义务的，受托经办银行应根据经公证的继承协议、文件资料等办理借款合同变更手续，并办理担保变更手续。

（2）借款人遗产的继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人不同意继续履行借款人签订的借款合同的，受托经办银行和保证担保人在该债权未获清偿前，应依法请求人民法院将借款人抵押物拍卖、变卖以清偿借款人的债务。

5、保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立、破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

（四）贷款信息管理和档案管理

1、贷款经办部门应建立贷款信息台账，台账应包含借款人基本信息、贷款信息（包括合同金额、期限和审贷会批准事项等）等信息，贷款信息台账可以采取电子台账或手工台账的形式。

（1）等额本息还款方式。即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息；

（2）等额已支付保费还款方式。即贷款期内每月等额偿还贷款已支付保费，贷款利息随已支付保费逐月递减。

3、借款人应在借款合同约定的还款日，在约定的扣款银行储蓄存款账户（银行卡或银行活期存折）保留足够的偿还贷款本息资金。

4、借款人还清全部贷款本息后，保证担保人应及时到房产抵押登记部门办理注销抵押手续。

（二）提前还款

1、借款人可以在贷款发放6个月以后提前全部或部分偿还贷款。借款人提前偿还贷款的，应当向受托经办银行提出申请。

2、借款人提前部分偿还贷款的，在结清以前应还款本息后，由经办银行按照剩余已支付保费、剩余期限重新计算以后的月还本息额，并书面通知借款人。在贷款期限内，提前部分偿还贷款原则上不能超过3次。

3、借款人提前全部偿还贷款的，应在归还当期贷款本息的同时，结清全部剩余贷款已支付保费。此前已计收的贷款利息及相关费用不再调整。

五、贷后管理

（一）贷款逾期催收

1、借款人发生未按照合同约定归还贷款本息，即借款人约定的还款扣款账户资金不足或无法扣划，受委托银行要在5个工作日内对借款人进行电话提示催收，了解违约原因，做好电话记录。

2、借款人拖欠贷款本息2期以上的，受委托银行在向借款人进行电话催收的同时，还应发出书面“催收通知书”，并将逾期催收情况按要求汇总列表送省中心经办部门。经办部门贷后管理人员，要将各委托银行报送的逾期情况作分类汇总，进行电话催收并做好记录。

3、借款人拖欠贷款本息3期以上的，经办部门要书面通知保证担保人，并督促受委托银行和保证担保人尽快约见借款人或者上门催收，了解借款人违约原因，协商可行的催收方案。

（二）逾期贷款处置

1、对由于借款人疏忽、遗忘造成的逾期贷款，通过电话、借款人单位协助等渠道通知借款人及时归还拖欠贷款本息。

2、对借款人具有还款意愿，但由于收入水平下降，按合同约定归还贷款本息确实有困难的，经申请批准，可适当延长借款人还款期限（原则上只能办理一次）。延长后的借款期限最长不得超过30年。

3、对借款人贷款本息逾期6期以上，且没有实质性还款方案的，要求保证人履行保证责任，代为偿还贷款本息。保证人在履行保证责任代为偿还贷款本息的同时，可依法处置抵押物。

4、借款人逾期不按时偿还贷款本息的，要按借款合同约定承担违约责任，加收逾期罚息，并在人民银行征信系统记载个人不良信用记录。