“下海”银行副行长欲引入二手房产权交易保险

柳博坐在刚画好的交易图前，满脑子都是两三年后的样子。 　　这是他从银行离职完全创业后的第二个产品，前一个，是流程外包的信贷工厂。刚面世的另外一个，柳博瞄准了二手房交易市场。 　　在产品发布会上，柳博请来的银行、保险和中介人挤满了整个厅子，从银行零售总监，到南粤银行副行长，他的轨迹其实根本没有离开银行和零售业务。 　　一整天被他念叨的词是“专业化”，信贷工厂需要专业化中介，二手房交易需要专业金融中介。对于此前将自己定位于职业经理人的海归柳博而言，任何一种专业工具的本土化，似乎都像一个试验场。 　　二手房交易流水线 　　柳博在银行、南粤银行时的老部下徐约可，现在他们创业项目大道金服的总裁，开始描述二手房交易市场。柳博则专注地端详着黑板上的交易结构图：“这个市场其实很大，不说深圳超过半数的房产交易来自于二手房市场，我们的调查是，2013年时全国二手房市场的总量是2万亿，2015年是3万亿。” 　　这3万亿的市场里，交易流程如一条流水线，从买卖签约、卖方赎楼、解押、过户、抵押、放款、交割，不过七步。但这一条直线里，包含着二手房买卖双方、地产中介、过桥贷款方、担保、上家按揭银行、新增按揭银行，甚至更多。 　　简单的理解是，如果卖方有一套房子想出手，卖方可能通过地产中介找到买方。签约之后，如果你有按揭未还清，那你还需要完成赎楼，这个过程里赎楼的钱可能是买房申请的银行贷款、也有可能是通过小贷、担保完成的过桥贷款，这是一个从一家银行解押到另一家银行质押的过程。 　　“痛点在哪里？是赎楼，主要是慢、贵、不安全，实际上国外没有赎楼这个环节。”柳博说。 　　在目前的市场中，赎楼主要有三种方式完成：买方首付款赎楼（较为主流和安全）、现金赎楼（成本较高）、担保赎楼。后者在深圳等一线城市较为普遍，在加入一个担保公司后，可以申请一个成本约2%的赎楼贷款，用于还清上一家银行按揭。 　　除了约为2个月的交易周期外，对于交易链条上的各方而言，赎楼过程的风险把控异常重要，“最怕的是赎楼过程中房产被查封”。 　　虽然整个交易链条中有多方参与，但对于买卖双方而言，选择性较少，中介对交易环节渗透度高，除了撮合交易外，担保、过桥贷款、资金监管、甚至选择按揭银行的全流程中。 　　“就二手房交易服务而言，若是一个全闭环的生态，仅由一家提供包括交易、赎楼、资金监管等所有服务，则客户将成为弱势群体，我们也希望这里面有所分工，中介慢慢退出，做自己专业的事。”中原集团主席施永青说。 　　对于一家中介而言，中介业务之外，虽然争议颇多，但金融业务实际已经成为一个利润增长点，主动断臂。一方面是模糊暧昧的金融资质问题，另一方面则看新的交易模式的参与动力。 　　产权交易保险是否能重构？ 　　柳博的新模式是在二手房交易中引入保险，以保单替代房产抵押，缩短交易流程。 　　大道金服的切入点在于赎楼。柳博的想法是，在买卖双方签约之后，将按揭贷款发放前置，在这笔钱到达之后，能一并完成还清上家贷款、支付卖方房款，资金完成结算后，完成赎楼、过户、再抵押。 　　这个流程将原来的二手房交易七步简化成五步甚至更短，一个关键问题是，在新增按揭贷款方的发放过程中，银行的审核标准，由原先的看房放款、变成看保单放款。 　　商业银行信贷业务中，以保单质押作为贷款增信手段的案例并不常见。大道金服的产权交易保险，实际上是通过交易双方购买保险，银行按揭贷款可以提前发放，卖方提前获得放款，之后即可进行房屋交割，完成交易，这一过程中，大道金服和保险公司充当资金清算方。 　　买卖双方购买一个产权交易保险，银行以保单为标准放款，如果出现违约，则由保险赔付按揭银行损失，而一旦交易完成，这个产权交易保险也终结。这实际上是一个短期的保证保险品种。 　　由此的关键问题也就变成银行如何衡量这个保单的分量。大道金服的交易保产品发布当天，合作的银行包括邮储银行、中信银行等，保险方包括某保险、联合保险等。而更多的银行，则是注意到这一新的产品，处于意向和观望状态。 　　任何创新产品都需要交易各方的推动力，一家国有行广东分行零售部负责人称，“对于银行而言，这种模式能够简化流程，加快放款速度，早投放早受益是银行愿意看到的。但最关键的是看保险公司的能力，我们会关心赔付问题。” 　　对于保险公司而言，一个短期保证保险产品经过包装后，一方面是保费收入渠道的增加，另一方面，如果这一模式被市场所接受，那体量也足够可观。 　　“银行和保险公司对接的主要问题其实不在偿付能力，主要的磨合在于不同的监管体系的两个机构合作中，法律、业务系统的对接问题。”某保险首席风险官吴逖说。 　　柳博眼里的专业化金融工具交易保，能将赎楼逐渐变成历史。但除了和银行、保险、中介的博弈和合作之后，要使整个交易流程简化、标准化，除了这些市场参与方，等待他们去说服的，实际上还有交易市场的公证和监管方。 　　“两三年就会看到变革。”这是柳博给自己的改变时间。