保险资金投资不动产法律问题简析

自中国保监会于2010年9月颁布实施《保险资金投资不动产暂行办法》以来,多家保险公司依据该办法的规定就投资不动产项目进行了尝试。由于我国保险资金投资不动产尚处于起步阶段,保险公司在投资不动产项目时仍然面临着一些法律问题和挑战。笔者结合办理过的案例,对保险资金投资不动产的相关法律问题进行简要分析,以求教于同仁。 本文中所述不动产仅指非基础设施类不动产,不包括基础设施类不动产及不动产相关金融产品。
一、保险资金投资不动产的范围及条件分析 2009年修订的《保险法》即对保险资金投资不动产予以放行,但没有对投资不动产的范围和条件给予详细的规定。按照《保险法》的规定,保险公司的资金运用必须稳健,遵循安全性原则,保险公司的资金运用限于下列形式：银行存款；买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；投资不动产；国务院规定的其他资金运用形式。但同时,《保险法》规定保险公司资金运用的具体管理办法,由国务院保险监督管理机构依照上述规定制定。因此,《保险法》放开保险资金投资不动产后,尚需由中国保监会出台相应的管理办法,方能具体实施。
2010年9月,《保险资金投资不动产暂行办法》的发布和实施,在立法上对保险资金投资不动产有了详细和具体的规定。（一）保险资金投资不动产的范围 1、保险资金投资基础设施类不动产的范围 在《保险法》、《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定保险资金可运用投资于不动产之前,保险资金投资不动产依据《险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》（2006年1号）,该办法第二条规定：“本办法所称保险资金间接投资基础设施项目,是指委托人将其保险资金委托给受托人,由受托人按委托人意愿以自己的名义设立投资计划,投资基础设施项目,为受益人利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。” 在当时的法律环境下,投资计划的投资范围主要包括交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目。投资计划可以采取债权、股权、物权及其他可行方式投资基础设施项目。 2、保险资金投资非基础设施类不动产的范围 《保险资金投资不动产暂行办法》第二条规定：“投资非基础设施类不动产及相关金融产品,遵照本办法。”
《保险资金投资不动产暂行办法》明确规定了保险资金投资非基础设施类不动产的范围,即保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产,仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。（二）保险资金投资不动产的条件 保险资金可投资的不动产项目如下： （1）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目； （2）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目； （3）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目； （4）取得产权证或者他项权证的项目； （5）符合条件的政府土地储备项目。 保险资金投资的不动产,应当产权清晰,无权属争议,相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中,能够满足保险资产配置和风险控制要求。 保险资金投资不动产,应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产,其剩余土地使用年限不得低于15年,且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产,或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产,发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。（三）保险公司投资不动产的禁止性规定 保险公司投资不动产,不得有下列行为： （1）提供无担保债权融资； （2）以所投资的不动产提供抵押担保； （3）投资开发或者销售商业住宅； （4）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）； （5）投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）,或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出； （6）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产,中国保监会对发债另有规定的除外； （7）违反本办法规定的投资比例； （8）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。二、保险资金投资不动产的方式 保险资金投资不动产可以采用股权、债权或物权的方式。可投资的不动产项目包括已取得相关权证的待建项目、在建项目、可转让项目、已取得产权证或者他项权证的项目,及符合法律规定的政府土地储备项目。除政府土地储备项目外,其它项目亦可采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。保险资金采用股权、债权或物权方式投资的不动产,仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。
下文将逐一对股权、债权和物权这三种投资方式可以投资的不动产项目范围、应注意的事项以及不同投资方式的优缺点进行阐述。（一）股权方式 采用股权投资方式时,保险资金可投资的不动产项目包括已取得相关权证的待建项目、在建项目、可转让项目、已取得产权证或者他项权证的项目。保险资金以股权方式投资不动产,拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人,且该不动产为项目公司的主要资产。项目公司应当无重大法律诉讼,且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。以股权方式投资不动产,应当向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员,并对项目公司的股权转让、资产出售、抵押担保、资金融通等重大事项发表意见,维护各项合法权益。 保险资金以股权方式投资不动产,相对于物权方式而言,办理股权过户及登记手续较为便捷,且产生的税费较少；相对于债权方式而言,保险公司作为股东有权运营、管理相关不动产,并在盈利时取得较高的分红收益,当然亦需承担相关不动产经营过程中产生的风险,而债权方式收益比较固定。
（二）债权方式 当采用债权投资方式时,保险资金可投资的不动产项目包括已取得相关权证的待建项目、在建项目、可转让项目、已取得产权证或者他项权证的项目,及符合法律规定的政府土地储备项目。保险资金以债权方式投资不动产,应当在合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置等内容。债务人应当具有良好的财务能力和偿债能力,无重大违法违规行为和不良信用记录。 保险资金以债权方式投资不动产,相对于股权和物权方式而言,可投资标的的范围最广。由于债权投资方式还本付息的特点,相对而言风险较低,但其收益也较低,且保险公司作为债权人不具有运营、管理相关不动产的权利。（三）物权方式 当采用物权投资方式时,保险资金可投资的不动产项目包括已取得相关权证的可转让项目和已取得产权证或者他项权证的项目。保险资金以物权方式投资不动产,应当及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记,防止因漏登、错登造成权属争议或者法律风险。对权证手续设限的不动产,应当通过书面合同,约定解限条件、操作程序、合同对价支付等事项,防范和控制交易风险。 保险资金以物权方式投资不动产,相对于债权和物权方式而言,可投资标的的范围最窄,仅限于已取得相关权证的可转让项目和已取得产权证或者他项权证的项目。保险资金采用物权这一投资方式将在办理不动产过户手续时产生高额的税费,且涉及有关证照变更的复杂手续。
保险公司将直接作为持有人运营相关不动产。 此外,保险资金投资医疗、汽车服务等不动产,不受《保险资金投资不动产暂行办法》第11条第一款第（二）项至第（五）项及区位的限制；投资养老不动产、购置自用性不动产,不受第11条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制；前述投资必须遵守专地专用原则,不得变相炒地卖地,不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义,以商业房地产的方式,开发和销售住宅。三、保险资金投资不动产的程序1、选择投资目标,确定投资方式 投资目标的确定是保险公司投资的第一步。投资目标确定后,保险公司将会与不动产所属的项目公司或其股东进行初步接触,项目公司将会向保险公司提供不动产的基本情况。在保险公司初步了解目标不动产及其所属项目公司后,应对投资方式作出初步意见。因为投资方式的不同会影响之后开展尽职调查的调查范围,因此需要在尽职调查开始前初步确定投资方式。2、选聘中介机构,组建投资专项小组 成功的不动产投资需要一个经验丰富、专业高效的投资团队,这不仅是由于保险资金运用的监管要求,同时也是由于不动产投资活动的过程面临众多的风险,需要保险公司谨慎对待,揭示并防范投资风险。投资专项小组一般包括保险公司的投资管理部门、法律风控部门、财务部门的工作人员,以及保险公司选聘的中介机构的专业人员。一般情况下,保险公司在进行不动产投资时需要聘请的中介机构以及需要其提供的服务有： （1）资产评估机构 保险资金投资不动产需要聘请符合规定条件的专业机构,按照审慎原则,综合考虑不动产所处区位、市场及其他相关因素,采用成本法、市场比较法和收益还原法等评估方法,合理评估不动产资产价值。
《保险资金投资不动产暂行办法》第10条对于资产评估机构、律师事务所、会计师事务所等专业机构的条件进行了规定,其中第（一）项即规定：为保险资金投资不动产提供有关服务的专业机构应当具有经国家有关部门认可的业务资质。 目前,我国关于资产评估机构的资质有根据国有资产评估管理规定取得的资产评估资格证书,还有根据土地、建设相关规定取得的房地产估价资质。并且,根据《国有资产评估管理办法施行细则》以及《财政部